Als u actief bent in de bouwsector werd u de laatste maanden waarschijnlijk al eens geconfronteerd met verhalen en nieuwsberichten die u waarschuwen voor de verplichte verzekering die u zal moeten afsluiten ter dekking van uw tienjarige aansprakelijkheid. Bij wet van 31 mei 2017 werd inderdaad een verplichting in het leven geroepen voor architecten, aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector om zich te verzekeren tegen hun tienjarige aansprakelijkheid. Wij vatten de nieuwe regeling hierna voor u samen.
Wie is verplicht om deze verzekering af te sluiten?
Sedert 25 april 2007 bestond al een verplichte aansprakelijkheidsverzekering voor architecten. De afwezigheid van zulke verplichting voor andere bouwactoren, was al jaren voorwerp van discussie en werd zelfs discriminerend gevonden door het Grondwettelijk Hof.
De wet van 31 mei 2017 is nu van toepassing op (i) architecten, (ii) aannemers en (iii) andere dienstverleners in de bouwsector. Het personele toepassingsgebied van de wet is dus groot en omvat eigenlijk alle actoren die in het bouwproces betrokken worden door de bouwheer.
Door de toepassing op “alle andere dienstverleners in de bouwsector”, worden bijv. ook ontwerpers en studiebureaus geviseerd.
Voor projectontwikkelaars (die zelf vaak alleen als bouwheer optreden) geldt de verplichting niet. Zij vallen ook al onder het verplichte waarborgregime van de Wet Breyne wanneer het gaat om woningbouw.
Daarentegen is de verzekering alleen verplicht bij de constructie van een gebouw dat van bij de aanvang uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd is voor bewoning. De verzekering is dus niet verplicht voor andere bouwprojecten (bijv. kantoren, industriegebouwen, handelspanden, …), die eerder professioneel van aard zijn. Bovendien geldt de verzekeringsplicht uitsluitend bij de uitvoering van werken waarvoor de bijstand van een architect vereist is.
De verplichte verzekering is ook niet van toepassing op de kamers in gemeenschappelijke gebouwen, zoals ziekenhuizen, studentenkamers, kamers voor seizoensarbeiders, …Voor dit type van gebouwen werd een uitdrukkelijke uitzondering opgenomen in de wet.
De wet is van toepassing op alle in België gelegen woningen. De nationaliteit van de betrokken partij is dus niet van belang, wel de ligging van de werf.
Waarover gaat het?
Alle betrokken partijen waarvan de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid in het gedrang kan komen als gevolg van handelingen die ze beroepshalve verrichten op woningen, gelegen in België, worden verplicht om de verzekering af te sluiten met een waarborgtermijn van tien jaar volgend op de aanvaarding van de werken.
Aan de betrokken partijen wordt de verplichting opgelegd om zich te verzekeren tegen hun aansprakelijkheid voor (i) de soliditeit (duurzaamheid), (ii) de stabiliteit en (iii) de waterdichtheid van het gebouw. Wat de waterdichtheid van het gebouw betreft, gaat het alleen om gebreken in de waterdichtheid die de soliditeit en de stabiliteit van het gebouw in gedrang brengen.
De wet omschrijft ook acht uitzonderingsgevallen die niet opgenomen moeten worden in de verplichte dekking van de verzekering, alhoewel de aannemer daarvoor uiteraard nog wel aansprakelijk kan worden gesteld. Het gaat o.a. over schade ingevolge radioactiviteit, schade die zichtbaar was op het ogenblik van oplevering, esthetische schade, zuivere immateriële schade, ...
De architecten zullen controleren of de aannemers en andere dienstverleners de verplichte verzekering afgesloten hebben. Daartoe zal een verzekeringsattest overhandigd moeten worden. Voor de architecten wordt de verplichting gecontroleerd door de Orde van Architecten.
Bovendien is ook een controle door de bevoegde inspectiediensten mogelijk en voorziet de wet in geldboetes voor wie niet over de verplichte verzekering beschikt.
Het minimaal verzekerde bedrag
De verplichte verzekering dekt de materiële en immateriële schade voor minstens
€ 500.000 als de waarde van de wederopbouw van het gebouw hoger ligt dan voornoemd bedrag, of dekt de werkelijke wederopbouwwaarde van het gebouw indien die minder dan € 500.000 bedraagt. Deze bedragen worden gekoppeld aan de ABEX-index.
De verzekering moet niet tussenkomen voor schade die hoogstens € 2.500 bedraagt.
Waarom deze verplichte verzekering?
De verzekering is bedoeld als een bescherming voor de particuliere bouwheer die geconfronteerd wordt met het risico op insolvabiliteit van zijn aannemer/architect. Door de verplichte verzekering kan de verzekeringsmaatschappij worden aangesproken in geval van gebreken die onder de (gedekte) tienjarige aansprakelijkheid vallen.
De nieuwe verzekeringsplicht maakt ook een einde aan de discriminatie tussen architecten en andere bouwactoren.
Jaarpolis of polis per project?
De verplichte verzekeringspolis kan door de geviseerde partij worden afgesloten per jaar (voor al zijn projecten) of als groepspolis per project, voor alle partijen die eraan deelnemen en die verplicht zijn om zulke verzekering af te sluiten.
De Orde van Architecten hanteert echter al jaren een collectieve aansprakelijkheidsverzekering voor haar leden bij één verzekeringsmaatschappij. Echte projectpolissen zullen daardoor voorlopig eerder uitzonderlijk zijn.
Voor de bouwheer is de jaarpolis nochtans de beste bescherming. Niet alleen zijn de bouwactoren verzekerd voor hun aansprakelijkheid. Ook worden alle bouwactoren in dat geval gedekt door dezelfde aansprakelijkheidsverzekering waardoor de verdeling van de technische aansprakelijkheid onder de verschillende actoren minder van belang zou worden en de bouwheer allicht sneller vergoeding van zijn schade zal kunnen bekomen. Wanneer elke partij een eigen verzekeraar heeft, blijft die aansprakelijkheidsverdeling wel van groot belang om te bepalen welke maatschappij uiteindelijk de schade zal moeten vergoeden.
Moet u al een verzekering afsluiten?
De wet treedt pas in werking op 1 juli 2018 en is van toepassing op bouwwerken waarvoor de stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd na 1 juli 2018.
Het is nu aan de verzekeringsmaatschappijen om verzekeringsproducten uit te werken die minstens aan de minimale voorwaarden van de wetgeving voldoen. Het is uiteraard mogelijk dat bepaalde verzekeringsproducten een ruimere dekking bieden, die de minimale wettelijke dekking overstijgt. Zo kunnen bepaalde verzekeringen voor tienjarige aansprakelijkheid bijv. ook immateriële schade dekken of stabiliteitsproblemen die wel reeds zichtbaar waren bij de oplevering. Ook kunnen de dekkingsbedragen in verschillende producten worden opgetrokken.
Voorlopig bent u dus niet verplicht om reeds over zulke verzekering te beschikken, al bestaat de mogelijkheid wel. Ook vandaag zijn er immers reeds verzekeringsproducten op de markt die uw tienjarige aansprakelijkheid dekken.
Besluit en bedenkingen
Professionals in de bouwsector die zich bezighouden met de constructie van gebouwen, bestemd voor bewoning, zullen vanaf 1 juli 2018 een verplicht bewijs moeten voorleggen waaruit blijkt dat zij verzekerd zijn voor hun tienjarige aansprakelijkheid.
De verzekering kan afgesloten worden per project (zoals een ABR-polis) of per jaar (als globale polis voor alle activiteiten).
De verplichte verzekering zal gelden voor zowel aannemers, architecten als andere dienstverleners in de bouwsector en vervangt dus ook de ruimere wettelijke verzekeringsplicht van de architecten die tot op heden bestond. Op dat vlak is de minimale verzekeringsdekking tegelijkertijd een uitbreiding, maar ook een inperking van de wettelijke bescherming. Zo verdwijnt de wettelijke verzekeringsplicht van architecten voor gebouwen die niet Het valt echter af te wachten of de architecten hun bestaande aansprakelijkheidsverzekering inderdaad zullen afbouwen naar het wettelijke minimum aangezien de deontologische plichten van de architect onaangetast blijven.
De wet bevat nog een aantal onduidelijkheden waarmee vooral de verzekeringssector aan de slag zal moeten gaan om tegelijkertijd een wetsconform en competitief verzekeringsproduct aan te kunnen bieden.
Het past ten slotte om te waarschuwen voor een vals veiligheidsgevoel als gevolg van de wettelijke verzekering. Zo voorziet de wetgeving enkel in een absolute minimumdekking die geenszins alle risico’s op het vlak van de tienjarige aansprakelijkheid dekt. Bovendien bestaat vaak een discussie of gebreken onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen of onder de verantwoordelijkheid voor lichte verborgen gebreken.
Lorenz VERPOORTEN