Met de grootste Belgische bouwbeurs in aantocht, maken vele Vlamingen weer werk van hun bouwplannen. Maar hoe zorg je ervoor dat het bouwproces vlot verloopt zonder juridische strubbelingen of een financiële kater achteraf? Als je de volgende zeven tips volgt, slaap je alvast een stuk geruster en komt die geplande verhuis snel dichterbij.
1. Koop geïnformeerd
Informatie bij de dienst ruimtelijke ordening
Doorgaans start elk bouwproject met de aankoop van een bouwgrond of een bestaande woning (om te renoveren). Door de nodige informatie in te winnen vóór die aankoop vermijd je al heel wat problemen.
De meeste informatie over een perceel of bestaande woning kan je vinden bij de dienst “ruimtelijke ordening” van de stad of gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. De bevoegde ambtenaar daar geeft je meestal graag een woordje uitleg bij het perceel dat je op het oog hebt. Je komt er bijv. te weten of het gelegen is in een overstromingsgevoelig gebied en je verneemt er welke bouwvoorschriften van toepassing zijn op het onroerend goed van je dromen. Op die manier kan je alvast achterhalen of de gewenste bouwoppervlakte realiseerbaar is op het beoogde perceel en welke bouwstijlen er toegelaten zijn.
Bij de dienst “ruimtelijke ordening” kan je ook verifiëren dat het perceel wel degelijk een bouwgrond is, en bijv. niet (deels) gelegen is in landbouwgebied.
Bovendien kan je van de gelegenheid gebruik maken om te informeren naar toekomstige ruimtelijke plannen met het gebied. Wordt het gebied vermeld in een ruimtelijk structuurplan of uitvoeringsplan? Zijn er in de nabije toekomst wegenwerken gepland (die jouw bouwplannen misschien kunnen vertragen) of komt er binnenkort een stukje industriezone in de buurt? Zulke dingen onderzoek je maar beter tijdens je zoektocht. Je vermijdt er niet alleen teleurstellingen mee. Het kan je bovendien ook een betere onderhandelingspositie opleveren wanneer je gaat praten over de aankoopprijs.
Ben je niet helemaal thuis in de ruimtelijke administratie? Raadpleeg dan eventueel een architect, advocaat, notaris of landmeter om de voorschriften samen met jou door te nemen.
Huurwoningen
Koop je een woning die nog verhuurd is? Houd er dan rekening mee dat je van de verhuurder zal treden. Dat betekent dat je de huurgelden mag ontvangen vanaf het ondertekenen van de aankoopovereenkomst bij de notaris maar ook dat je, vanaf dan, het huurgenot van de inwonende huurder moet garanderen tot wanneer die de woning moet verlaten.
Afhankelijk van het geval zal je de huurder een opzegtermijn van drie of zes maanden moeten geven. Gedurende die periode sta je in voor de noodzakelijke, grote herstellingen, wat een probleem kan zijn als je nadien een zware renovatie plant en je van die herstellingen dus zelf geen genot zal hebben. Bovendien belemmert deze opzegtermijn je mogelijkheid om onmiddellijk met de (ver)bouwwerken te starten. Dat kan een rol spelen bij het verkrijgen van bepaalde subsidies of voor het opnemen van je hypothecaire lening (waarvan het geleende bedrag doorgaans binnen een termijn van twee jaar opgenomen moet zijn).
Controleer dus zeker of de aangeboden woning verhuurd is zodat je er rekening mee kan houden bij het opstellen van je bouwplanning. Probeer ook te praten met de huurder. Zo verneem je meteen hoe de huurrelatie is, of er dringende klachten zijn en of de huurder de woning tijdig zal verlaten.
E-peil
Koop je een woning om te verbouwen? In dat geval is de verkoper verplicht om het energieprestatiecertificaat te tonen vanaf het ogenblik waarop de woning te koop wordt aangeboden. Dat certificaat moet zijn opgesteld door een erkende energiedeskundige en geeft je een toch al een eerste indicatie van het energieverbruik van de woning, wat zal meespelen in het bepalen van het renovatiebudget.
Ontvangt u geen energieprestatiecertificaat van de verkoper, is het ongeldig of foutief? Dan kan u dit melden door een klacht in te dienen bij het Vlaams Energieagentschap. Meer informatie vind je op de webpagina van deze overheidsdienst: http://www.energiesparen.be/klacht-over-een-epc .
Hypothecaire lasten of beslagen
Hoed je als koper voor hypothecaire lasten of beslagen op de woning of het perceel dat je wenst te kopen. Niet zelden heeft jouw verkoper destijds, toen hij het onroerend goed kocht, zelf een hypothecaire lening afgesloten om de prijs te financieren. In dat geval ligt er nog een hypotheekrecht van de kredietverstrekker op het goed. Indien jouw verkoper financiële problemen heeft, is het ook niet uitgesloten dat schuldeisers een beslag op het goed hebben gelegd om te verhinderen dat het aan een onderschatte prijs zou worden verkocht.
Houd er rekening mee dat de hypotheekhouder en de beslagleggers akkoord moeten gaan met de verkoop en de afgesproken prijs. Hypotheekrechten en beslagen worden normalerwijze opgeheven wanneer de prijs aan de Notaris wordt betaald, zodat het goed “vrij en onbelast” kan worden verkocht.
Op dat ogenblik heeft de koper vaak al een compromis getekend en heeft hij zijn eigen huur misschien al opgezegd of zijn eigen woning te koop gesteld. Indien bij het voorbereiden van de notariële akte blijkt dat bijv. een beslaglegger niet akkoord gaat met de afgesproken prijs (omdat hij vindt dat de woning meer waard is), riskeert de koper dat de transactie afspringt, met alle gevolgen van dien.
Probeer je dus te informeren over de financiële situatie van jouw verkoper. Je advocaat kan nakijken of er recent beslagen zijn gevestigd op de woning. Hoewel je notaris deze controle ook doet, is het op dat ogenblik soms al te laat.
Erfdienstbaarheden
Belangrijk voor jouw latere bouwplannen is dat het beoogde perceel niet lijdt onder storende erfdienstbaarheden. Erfdienstbaarheden zijn lasten die op het aangeboden perceel kunnen gevestigd zijn ten voordele van een ander perceel, dat aan een andere eigenaar toebehoort.
Denk maar aan rechten van uitweg, voor een achterliggend ingesloten perceel, of aan nutsleidingen die zich in de bodem bevinden.
Met wat geluk vermeldt de notariële akte wel dat de verkoper zelf geen erfdienstbaarheden gevestigd heeft en soms ook dat hij geen weet heeft van andere erfdienstbaarheden, maar dat is natuurlijk geen garantie. Notariële koopovereenkomsten voorzien meestal immers dat het perceel wordt verkocht met alle erfdienstbaarheden, zichtbaar of onzichtbaar, en dat de verkoper daarvoor niet aangesproken kan worden.
Vertrouw dus niet alleen op de opzoekingen van de notaris en ga zelf op onderzoek. Ondervraag wat oudere buurtbewoners naar de toestand van het perceel en contacteer de gemeentediensten. Zo weet je zeker dat je bouwplannen uitgevoerd kunnen worden.
2. Kies de juiste bouwpartners
Een goed bouwproces begint met goede bouwpartners. Of je nu zelfbouwer bent of kiest voor een aannemer die het project van A tot Z voor jou uitvoert. Iedereen vergelijkt offertes en niet zelden kiest men voor de laagste prijs. Kies je daarmee ook voor de beste bouwpartner? Houd minstens ook de volgende criteria in het achterhoofd.
De architect
Voor het ontwerpen van een woning en de opvolging van de bouwwerken, is de tussenkomst van een architect wettelijk verplicht. Ook voor minder ingrijpende bouwwerken kan het echter geen kwaad om een architect te contacteren. Een verkennend gesprek biedt mogelijk ook nieuwe inzichten en misschien zelfs alternatieve bouwoplossingen.
Kies je voor een algemene aannemer die het grootste deel van de projectcoördinatie voor zijn rekening neemt? Probeer dan afstand te bewaren tussen de architect en de aannemer. De architect behartigt in de eerste plaats jouw belangen, als bouwheer, en doet dat op een zelfstandige en onafhankelijke manier. Kies dus liever zelf je architect.
Probeert jouw aannemer een architect op te dringen? Dan doe je er goed aan om, niet alleen de aangeraden architect, maar ook de aannemer in kwestie in vraag te stellen. De onafhankelijkheid tussen de aannemer en de architect is een belangrijke pijler voor een kritische controle op de uitgevoerde werken.
Kies met kennis van zaken
Kies je partners met kennis van zaken. Informeer je op voorhand over technische mogelijkheden en beslis eerst wat je zelf wil. Maak gebruik van de informatie op het internet. Is de mond-aan-mond reclame positief? Vind je goede reviews op het internet? Bied de aannemer referenties aan en mag je deze bouwheren contacteren? Dit zijn alvast goede indicaties voor het latere verloop van jouw werkzaamheden.
Financiële check
Vergeet ook geen financiële check te doen. Een onderneming in moeilijkheden kan je bouwproject erg snel in een nachtmerrie veranderen. Denk maar aan de stilstand van je werf, betaalde voorschotten die je verliest, …
Essentiële informatie over ondernemingen (zowel vennootschappen als éénmanszaken) kan je terugvinden in de Kruispuntbank voor ondernemingen (http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknummerform.html).
Daar vind je gegevens terug over de maatschappelijke zetel van het bedrijf, de bedrijfsleiding en, als het een vennootschap betreft, de financiële cijfers van de voorbije boekjaren.
Voor bouwondernemingen kan je ook controleren of ze fiscale of sociale schulden hebben. Wanneer een bouwonderneming schulden heeft bij de fiscus of bij de Rijksdienst voor de Sociale zekerheid, zijn professionele bouwheren en hoofdaannemers verplicht om een gedeelte van het factuurbedrag “in te houden” en door te storten aan deze overheidsdiensten. Om te controleren of er een inhoudingsplicht geldt, bestaat een online-portaal.
Hoewel er geen inhoudingsplicht geldt voor particuliere bouwheren, kan je wel gebruik maken van dit portaal om te controleren of de aannemer die jij wil aanstellen, vrij is van fiscale en sociale schulden. Is dat niet het geval, dan zijn er mogelijk financiële problemen en kies je misschien liever een andere aannemer.
De inhoudingsplicht voor sociale schulden controleer je via het volgende portaal: https://www.socialsecurity.be/app005/ppr/faces/html/consultRetainment.xhtml?language=nl_BE&login.type=enterprise
Informatie over de inhoudingsplicht bij fiscale schulden en de bijhorende applicatie vind je hier:
Onderaannemers
Kies je een betrouwbare aannemer, met goede referenties en zonder zichtbare financiële problemen? Vraag dan wel na of hij alle werken zelf uitvoert.
Verschillende loten van een bouwwerk worden immers vaak uitbesteed aan onderaannemers. Probeer zoveel als mogelijk controle te behouden over welke onderaannemers op jouw werf actief zijn, of laat je aannemer weten dat er geen onderaannemer toegelaten zijn op de werf. Op die manier behoud je controle over de kwaliteit van de werken.
3. Verzeker de bouwrisico’s
Voer je ingrijpende stabiliteitswerken uit? Bouw je een gesloten of een halfopen bebouwing? Plaats je een bronbemaling? Dan doe je er meestal goed aan om voorafgaandelijk een verzekeringspolis van het type “Alle Bouwplaats Risico’s (ABR)” af te sluiten die dekking verleent wanneer jouw bouwwerken schade veroorzaken aan derden.
Loopt er iets mis met het stutten van de gemene muur, ontstaat er scheurvorming bij je buurman omwille van je bronbemaling, …? De kosten lopen vaak erg hoog op. Een verzekering is dan geen overbodige luxe.
Bevraag je bij je verzekeringsmakelaar. De meeste verzekeringsmaatschappijen bieden een verzekering van dit type aan. Vraag eventueel ook aan je aannemer die instaat voor de graaf-, stut- en ruwbouwwerken of hij een dergelijke verzekering heeft afgesloten waardoor jouw werf misschien reeds dekking geniet.
4. Maak goede en schriftelijke afspraken
Voordat je werken of diensten uitbesteedt aan een architect of aannemer, maak je best goede en schriftelijke afspraken. Heel wat discussies ontstaan als gevolg van misverstanden over de uit te voeren werken, de bijhorende prijs en de uitvoeringstermijnen.
Spreek goed af welke werken de aannemer uitvoert en welke prijs daartegenover staat. Is de prijs inclusief BTW? Is de totale prijs op de offerte ook een vaste prijs, of enkel gebaseerd op vermoedelijke hoeveelheden (en bijgevolg nog variabel)? Voorzie minstens een overzicht van eenheidsprijzen. Zo kan je de facturatie achteraf controleren.
Bestaat de mogelijkheid om de werken – naarmate hun voortgang – nog wat aan te passen of bij te sturen? Laat de uitvoeringstermijn meerwerken toe? Is de uitvoeringstermijn bindend of slechts indicatief? Wanneer vangen de werken aan? Spreek dit goed af. Vooral de aanvang en de termijn van de werken is essentieel om opeenvolgende werken goed te plannen en geen tijd te verliezen door stilstand op de werf.
Maak op voorhand ook duidelijk aan je aannemer dat het bouwbudget strikt is vastgelegd en vraag je aannemer te signaleren wanneer er meerwerken uitgevoerd moeten worden, alsook de bijhorende prijs mee te delen. Voorzie een uitdrukkelijke verplichting tot goedkeuring voor meerwerken in het contract of in de bestelbon. Op die manier ontstaan er geen discussies over de afrekening.
Niet alleen de prijs moet afgesproken worden, ook de manier waarop die betaald zal worden. Vermijd al te hoge voorschotten die niet in verhouding staan met de kosten die de aannemer moet dragen. Betaal je naarmate de werken vorderen? Spreek dan goed af op welke tijdstippen er betaald moet worden en hoeveel schijven er worden voorzien. Probeer steeds een bedrag te betalen na goedkeuring en oplevering van de uitbestede werken zodat je, bij eventuele problemen, nog een zekere waarborg achter de hand hebt. Dat laatste is ook gebruikelijk bij grotere werken, waar het saldo betaald wordt na de oplevering.
5. Communiceer
Goede afspraken vereisen het nodige “onderhoud”. Communiceer dus ook tijdens de bouwfase goed met de betrokken bouwpartners, zoals de aannemer, de architect, de veiligheidscoördinator, je EPB-deskundige, … Vraag je architect om na de werfvergadering een verslag op te stellen en dat aan alle aanwezigen te bezorgen.
Als bouwheer heb je de verplichting om de uitvoering van de werken mogelijk te maken. Probeer dus alle benodigde informatie (documentatie, keuzes van materialen en kleuren, …) binnen een redelijke termijn ter beschikking te stellen.
Omgekeerd geldt natuurlijk hetzelfde. Zijn er onduidelijkheden in verband met voorgenomen werken of de opgestelde planning? Contacteer de betrokken aannemer en los deze misverstanden onmiddellijk op. Pas achteraf ingrijpen maakt een werkbare oplossing meestal veel moeilijker.
6. Organiseer tussentijdse controles en een grondige oplevering
Of je nu een beroep doet op verschillende (neven)aannemers, of één algemene bouwonderneming voor de realisatie van je bouwproject, organiseer steeds tussentijdse controles van de werken.
De werken regelmatig controleren zorgt ervoor dat fouten relatief snel ontdekt kunnen worden en zonder veel problemen kunnen rechtgezet worden. Beperk je dus niet tot één controle na de beëindiging van de werken. Sommige problemen of verkeerde uitvoeringen kunnen technisch of bouw-economisch gezien misschien niet meer rechtgezet worden, waardoor je met een mingenot (en minderwaarde) blijft zitten. Bij tussentijdse technische controles spoor je deze misverstanden op en kunnen ze nog tijdig rechtgezet worden.
Bij het einde van de werken ga je over tot een oplevering. Werk je met verschillende aannemers? Dan organiseer je per aannemer een oplevering. Deze oplevering is een laatste inspectie van de werken, wanneer die volledig zijn uitgevoerd. Het verlenen van de oplevering wordt beschouwd als een ‘goedkeuring’ van de werken en betekent dat je de uitgevoerde werken als bouwheer aanvaardt.
Zijn er nog enkele kleine opmerkingen? Vermeld deze dan in een verslag van de oplevering, ondertekend door je aannemer, je architect en jezelf. Voorzie daarin een termijn waarbinnen de opmerkingen verholpen moeten zijn.
Zijn de werken nog niet voltooid of zijn er nog ernstige onafgewerktheden of problemen? Dan weiger je de oplevering en vraag je de aannemer om deze problemen eerst op te lossen, waarna een nieuw tijdstip voor oplevering kan worden afgesproken.
Vanaf de oplevering, ontsla je de aannemer van het toezicht op zijn werken en aanvaard je de zichtbare kenmerken ervan. Eventuele zichtbare gebreken worden door de oplevering gedekt. Bovendien zal de oplevering in principe ook gelden als het einde van de uitvoeringstermijn.
Bij grote bouwwerken wordt soms een dubbele oplevering (een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering) georganiseerd. Het is aanbevolen om de afspraken rond de oplevering, de garantie voor gebreken en implicaties voor de uitvoeringstermijnen vast te leggen in de overeenkomsten met de aannemer.
Houd er ten slotte ook rekening mee dat, wanneer je geen expliciete oplevering met je aannemer organiseert, de aanvaarding stilzwijgend zal gebeuren door het in gebruik nemen van de werken, door te verhuizen naar je nieuwe woning of door verder te werken op de werkzaamheden die de aannemer heeft uitgevoerd.
7. Laat je bijstaan en adviseren door experten
Heb je hulp nodig bij de keuze en controle van aannemers en architecten, bij het opstellen van overeenkomsten of bij de coördinatie, technische controle en oplevering van de werken? Laat je voor elke fase bijstaan door experten.
De kostprijs ervan verdien je onrechtstreeks al snel terug door het vlekkeloos en zorgeloos verloop van je bouwproject.
Heb je juridische vragen rond bouwen en bouwrecht? Contacteer dan Legato Advocaten. Wij hebben een ruime ervaring in bouwrecht en het oplossen van bouwgeschillen.
Lorenz VERPOORTEN